참고		영업인가 후 3개 사업연도의 사업계획서

사 업 계 획 서 (안)

(영업인가 후 3년간 사업계획서, 추정재무제표 및 예상수지계산서 포함)

본 자료는 특정 부동산투자회사의 사업계획에 관한 자료일 뿐, 목차 및 그 내용이 정해져 있거나 구속성을 지니는 것은 아니며 일반인의 이해를 돕기 위한 단순 자료임을 이해하시기 바랍니다.

목      차

Ⅰ. (주)ㅇㅇㅇㅇ 제X호 위탁관리부동산투자회사

Ⅱ. 회사 경영 및 조직운영계획

Ⅲ. 업무위탁계획

Ⅳ. 자산의 투자운용 및 배당계획

Ⅴ. 위험관리계획

Ⅵ. 재무계획

별첨. 영업인가 후 3년간 추정재무제표

Ⅰ. (주)ㅇㅇㅇㅇ 제X호 위탁관리부동산투자회사

1. 영업인가 후 회사 개황

상 호	주식회사 ㅇㅇㅇㅇ 제X호 위탁관리부동산투자회사 (영문명 : ㅇㅇㅇㅇ)
소 재 지	서울시 ...........ㅇㅇㅇ 자산관리 주식회사 內
존속기간	회사 설립등기일로부터 X년
주요업무	1. 부동산의 취득, 관리, 개량 및 처분 2. 부동산개발사업 3. 부동산의 임대차 4. 유가증권의 매매 5. 금융기관에의 예치 6. 지상권·임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득·관리· 처분
자기자본	영업인가 후....... 모집 예정 ▷ 총 자기자본 ㅇㅇㅇㅇ억원 예정
처분원칙	당해 회사 청산 시 시장 매각 추진
업무위탁	1. 자산관리회사 : 2. 자산보관회사 : 3. 일반사무수탁회사 : 4. 판매회사 :
상 장

○ 주주 구성 및 지분율(자본금 기준)

주주 구성	출자금액 (억원)	지분율	비고
합 계		100.00%

○ 경영진

- 발기인 전원 합의로 외부 전문가 지명

- 이사회 책임과 권한에 대하여는 정관에서 규정

직 위	성 명	현 소속	비 고

○ 운용자산

구 분	소재지	용도	면적(m2)
			토지 (대지권)	건물

○ 매입가격

매입가격 (백만원)	감정기관	감정평가액 (백만원)	감정평가대비 (%)

2. 영업인가 후 운영계획

회사설립, 영업인가를 득한 후 유상증자를 통해 매입대상 부동산을 매입 후 운용할 계획임

○ 운용자산 매입 및 운용 절차

회사설립등기(발기설립) → 사업계획 수립 → 영업인가 신청 및 승인   → 이사회 → 임시주주총회 → 유상증자(공모/사모) → 운용자산 매입 및 소유권이전등기 → 자산의 운용 및 관리

○영업인가시 제출서류

1.	발기인회의 의사록

2.	발기인, 임원의 이력서와 경력증명서

3. 정관

4. 주금의 납입을 증명할 수 있는 서류

5. 본점의 명칭 및 위치를 기재한 서류

6. 업무의 종류 및 방법을 기재한 서류

7. 자산관리회사, 자산보관기관 및 사무수탁회사와 체결한 업무위탁	계약서 사본

8. 영업인가 후 3년간 사업계획서, 추정재무제표, 예상수지계산서

9. 주식사모주선계약서

10. 투자설명서안

11. 내부통제기준

12. 추진일정을 기재한 서류

3. 회사의 사업목적 및 설립취지

가. 회사의 사업목적

○ ㈜ㅇㅇㅇㅇ 제X호 위탁관리부동산투자회사는 부동산투자회사법에 따라 설립되는 회사로서, 투자자들로부터 자금을 확보하여 대상 부동산을 취득하고, 부동산 자산에 과학적이고 선진적인 자산관리시스템을 도입하여 자산의 부가가치를 제고하고, 이에 따라 투자자들에게 안정적이고, 높은 수준의 배당을 실시하여, 부동산 간접투자제도의 정착 및 활성화에 이바지함을 목적으로 하고 있음

○ ㈜ㅇㅇㅇㅇ 제X호 위탁관리부동산투자회사의 주 업무는 △△△ 빌딩의 업무시설 및 근린시설을 취득하여 안정적 운용을 통해 획득한 수익을 투자자에게 배당함으로써 부동산 직접 투자로 인한 위험을 회피할 수 있도록 함.

나. 설립취지

당해 회사는 다음과 같은 위탁관리부동산투자회사의 설립취지를 실현하고자 함.

1) 부동산 투자회사제도의 조기정착과 활성화

2) 부동산시장과 금융시장의 결합을 통한 자본시장의 다각화

3) 부동산 시장의 투명화·선진화의 유도

4) 부동산의 유동화, 증권화의 활성으로 부동산 경기회복

5) 기관투자자에게 다양한 투자 포트폴리오를 제공하여 위험의 헤지 기능

강화

6) 건설 및 부동산 경기의 활성화

7) 부동산 직접투자로 인한 위험회피 및 소액 투자기회 제공

4. 사업 전망

가. 오피스 임대시장 분석

(1) 서울시(수도권) 오피스 임대시장

①공급추이

②공실률

③임대료

④오피스 임차인 업종분포

(2) 강남지역 및 대상부동산지역의 오피스 임대시장 현황

①공급추이

②공실률

③임대료

④오피스 임차인 업종분포

(3) 오피스 임대료 현황

①비교대상의 선정동기

ㅇㅇ기타권역 (역세권주변)	ㅁㅁ 지역
	△△ 지역
ㅇㅇ지역

②ㅇㅇ기타권역 역세권주변

③ㅇㅇ기타권역 역세권 주변

④분당(서현역)지역

⑤△△△ 빌딩 임대료 분석

○

○△△△빌딩 적정임대가

○

○

○

나. 거래시장 분석

(1) 오피스 매매시장 동향

① 매매가격추이 분석

○ 서울시 오피스 매매가는 물건 소진 및 매입경쟁 심화로 급격한 상승세를 보이고 있음. 서울시 오피스매매가격은 2007년 3/4분기 현재 19,269천원/평 수준으로 2007년 매매가 상승률은 지난 해 대비 무려 약 70.6% (거래빌딩 기준)의 상승률을 보였음.

○ 이는 그 동안 거래물건의 소진으로 중소형위주의 거래가 이루어지다 2007년 들어 도심권역을 중심으로 9,075평 이상의 대형물건이 거래되면서 매입경쟁이 심화돼 가격이 급격히 상승한 것으로 파악됨.

○ 서울시 주요권역 중 지난해 대비 가장 가파른 상승세를 보인 도심권역은 2007년 3/4분기 현재 20,400천원/평 수준으로 지난해 대비 56.1%의 상승률을 보였음.

○ 강남권역은 10,645천원/평 수준으로 41.7%의 상승률을 보였으며, 여의도권역은 10,106천원/평 수준으로 38.8%의 상승률을 보였음

○

② Cap-rate 추이 분석

○ 서울 오피스빌딩 자본환원율(Cap-rate)수준은 지속적인 하락세를 거듭하고 있음

○ 2007년 3/4분기 현재 서울시 Cap-rate은 약 6.07% 수준으로 Cap-rate추이는 지속적인 하락세를 거듭하고 있음

○ 이는 IMF이후 국내 부동산시장에 대한 개방화와 투자방식의 다각화가 진행되면서 오피스빌딩 매입수요의 증가  매매가격의 상승  기대 가격상승  매매물건의 감소의 순환구조가 이어지면서 오피스빌딩 가격이 급격히 상승했기 때문임

○

○

○

(2) 거래사례분석

(3) 주변지역 개발계획

○ 강남과의 접근성이 우수한 수도권이남지역은 분당 수지 용인동백 동탄 판교 순으로 주거 및 업무시설 등이 개발되어 있음.

○ 분당권역은 지하철 분당선 서현-수내-정자역을 따라 오피스 zone이 형성되어 있으며, 최근 삼성플라자, 퍼스트타워, 미래에셋플레이스, 킨스타워 등이 판교 후광효과로 여의도권역의 가격대를 형성하며, 급부상하고 있음.

○ 또한, 판교테크노밸리는 IT, BT, CT 등 차세대 원동력산업을 중심으로 첨단업종들이 "유비쿼터스 도시"조성을 위해 2010~2012년 완공을 목표로 개발이 한창 진행 중에 있음.

○

○

○

Ⅱ. 회사 경영 및 조직운영계획

1. 주주 구성 및 지분율(자본금 기준)

주주 구성	출자금액 (억원)	지분율	비고
합 계		100.00%

2. 지배구조 현황

㈜ㅇㅇㅇ 제X호 위탁관리부동산투자회사는 실체 없는 명목회사이나 내부기관으로 주주총회와 이사회를 두고 그 역할과 권한을 회사의 정관에 명시함으로써 투명경영, 투자수익제고 및 투자자 보호에 만전을 기할 계획임.

본 이사회는 일반사무수탁회사, 판매회사를 선정하고 회사 운용자산으로 선정된 부동산의 취득을 승인하게 됨.

본 이사회는 3개월마다 자산관리회사로부터 자산의 투자 운용 내역을 보고 받고 이를 평가하며, 자산관리 계획 또는 기타 주요한 투자의사 결정승인이 이루어져야 하는 경우 이사회를 소집하게 됨.

이사회는 자산관리회사와는 독립된 3인 이상의 이사로 구성됨.

[당해 회사의 지배구조]

가. 이사회에 관한 사항

○ 이사회 구성

직 위	성 명	현 소속	비 고

○이사회의 권한 내용

- 주주총회의 소집

- 부동산의 취득 또는 처분 등 운용에 관한 사항

- 부동산투자회사법 시행령이 정하는 일정금액 이상의 유가증권의 취득 또는 처분에 관한 사항

- 차입 및 사채발행에 관한 사항

- 일반사무수탁회사와의 위탁계약 체결 및 변경에 관한 사항

- 판매회사와의 주식판매위탁계약의 체결 및 변경에 관한 사항

- 증권거래법 제189조의3에 따른 일반공모증자

- 주식의 이익소각

- 내부통제기준의 제정 또는 개정

- 신주의 발행

- 주주가 신주인수권을 포기하거나 상실할 경우, 또는 신주배정시에 단주가 발생할 경우 그 처리방법

- 부동산개발사업에 관한 투자결정 및 사업계획서 승인

- 부동산개발사업에 관한 공사시공자의 선정 또는 변경에 관한 사항

- 자산운용관리지침의 변경 및 자산운용관리세부지침의 제정 또는

변경

- 투자와 관련된 자금조달, 재 자금조달 또는 기존 자금조달 조건의

변경

- 부동산관리용역회사와의 용역계약 체결 및 변경에 관한 사항

- 기타 회사의 경영에 관한 중요 사항

나. 감사에 관한 사항

○당해 회사는 1인의 비상근 감사를 둠

○감사의 인적사항

성 명	현 소속기관	비 고

다. 주주총회에 관한 사항

○주주총회의 권한 내용

- 당해 사업연도의 사업계획의 확정

- 당해 사업연도의 차입계획 및 사채발행계획

- 자산의 투자, 운용에 관한 중요한 계약의 체결 또는 변경체결에 관한 사항

- 자산관리위탁계약 및 자산보관계약의 체결 또는 변경에 관한 사항

- 배당에 관한 사항

- 이사 및 감사의 선임

- 이사 및 감사의 보수에 관한 사항

- 추가자산의 취득 및 처분

○특별결의사항

- 회사의 정관의 변경

- 액면가 미만으로 주식발행

- 회사의 자본감소

- 사후 설립

- 회사의 존립기간의 만료 이외의 사유로 인한 회사의 해산

- 다른 부동산투자회사와의 합병

- 회사의 분할 또는 분할합병

- 회사의 사업이나 자산의 전부 또는 중요한 부분의 양도

- 다른 부동산투자회사의 영업의 전부의 양수

- 회사의 영업에 중대한 영향을 미치는 다른 부동산투자회사의 영업 일부의 양수

- 이사 또는 감사의 해임

- 부동산개발사업계획의 확정

- 부동산투자회사법 제19조의 규정에 의한 부동산의 현물출자에 관한 사항

- 회사의 대표이사의 선임 및 해임

- 기타 상법상 주주총회의 특별결의를 요하는 사항

Ⅲ. 업무위탁계획

㈜ㅇㅇㅇ 제X호 위탁관리부동산투자회사는 실체가 없는 명목회사

로서 부동산투자회사법에 의거 자산관리회사, 일반사무수탁회사, 자산보관	회사 및 판매회사와 업무위탁계약을 체결할 예정임.

구 분	위 탁 업 무	담당회사	위탁보수
자산 관리	부동산취득·관리·개량·처분 부동산의 개발 및 임대차 업무 유가증권의 매매 금융기관에의 예치 부동산사용권의 취득·관리· 처분 등
자산 보관	부동산의 보관 유가증권의 보관 및 관리 현금의 보관 및 관리
사무 관리	발행주식 명의개서에 관한 업무 주식발행 사무 운영 및 계산에 관한 사무 통지 및 공고 업무 이사회 및 주주총회 소집·운영 사무 등
판매 회사	유상증자 시 사모주선 대상 주식의 취득 내지 인수에 대한 청약 권유

1. 자산관리회사 및 자산관리위탁계약의 개요

가. 명칭 :

나. 주소 : 서울특별시

다. 자본금에 관한 사항

구 분	출자금액	인수주식수	지분비율
합계			100.00%

라. 자산운용 현황(2007.12.31기준)

○ ㅇㅇㅇㅇㅇㅇ부동산투자회사

설립일
존속기한
투자대상
총자산
자본금
배당률
○ △△△부동산투자회사
설립일
존속기한
투자대상
총자산
자본금
배당률

마. 자산운용전문인력에 관한 사항

성 명	생년 월일	최종학력 (전공)	주요경력(근무기간)	비고

＊ 부동산투자회사법 제22조의 규정에 의한 자산운용전문인력임.

바. 주요계약내용

○ 계약기간 : 계약 체결일로부터 당해 회사 청산 등기일 까지

○ 위탁보수 :

* 기본수수료(매입금액기준)

* 성과수수료 :

* 매입보수 :

* 매각기본보수 :

* 매각성과수수료 :

○ 보수의 지급방식 : 매 분기단위로 지급

(업무수행기간이 3개월에 미달하는 경우 일할계산)

사. 주요업무

- 부동산 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분업무

- 부동산 개발 및 임대차업무

- 유가증권 매매업무

- 금융기관에의 예치업무

- 지상권·임차권 등 부동산사용에 관한 권리의 취득·관리·처분업무

- 기타 상기 각 항 관련 필요 사항 또는 당해 회사를 대행하는 업무

① 당해 회사의 투자관리업무

② 부동산투자와 관련된 위험관리시스템의 구축 및 위험평가 업무

③ 관련인가관청의 인가와 관련된 업무

④ 관계법령에 의해 사무수탁회사가 주주, 채권자, 감독기관 등에 보고, 공시, 통지 등 업무 수행에 필요한 자산운용 자료의 제공

⑤ 상기 각 호 이외에 당해 회사를 대행하여 수행하도록 별도 계약

을 맺은 업무

2. 자산보관회사 및 자산보관위탁계약의 개요

가. 명칭 :

나. 주소 : 서울시

다. 자본금에 관한 사항

출자자	소유주식수(주)	구성비(%)	비 고
계		100.00

라. 고객 및 수탁고 현황

(단위: 억원, 개)

구 분		연 도
		2005	2006	2007
국내보관수탁	수 탁 고
	거래처수
해외보관수탁	수 탁 고
	거래처수
총 계	수 탁 고
	거래처수

마. 주요 계약 내용

○ 계약기간 : 계약 체결일로부터 당해 회사 청산 등기일 까지

○ 위탁보수 : 취득가액의 %

○ 보수의 지급방식 : 매 분기단위로 지급

(업무수행기간이 3개월에 미달하는 경우 일할계산)

바. 주요 업무

○부동산의 보관

- 위탁하는 부동산의 등기부상 소유권의 보존 및 관리

- 부동산투자회사의 의사결정 및 자산관리회사의 지시에 따라 본건

부동산의 처분에 관한 계약체결 및 등기명의를 제3자에게 경료하

는 업무

- 기타 상기 업무를 수행하기 위하여 필요한 부수업무

○ 유가증권의 보관 및 관리

- 유가증권의 인수, 인도 및 보관

- 유가증권 상 인정되는 제반 권리의 행사

- 기타 상기 업무를 수행하기 위하여 필요한 부수업무

○ 현금의 보관 및 관리

- 현금의 수령, 지급 및 보관

- 제세공과금의 지급

- 관련 수탁기관에 대한 보수, 수수료 및 비용의 지급

- 기타 본 호의 업무를 수행하기 위하여 필요한 부수업무

3. 일반사무관리회사 및 일반사무관리계약의 개요

가. ㅇㅇㅇ 주식회사

1) 주소 : 서울시

2) 고객 및 수탁고 현황(2007년 12월 31일 현재)

(단위 : 백만원, 개)

구 분		연 도
		2006년	2007년
일반사무관리	수탁고
	거래처수

나.ㅇㅇㅇ 주식회사

1) 주소 : 서울시

2) 고객 및 수탁고 현황(2007년 12월 31일 현재)

(단위 : 백만원, 개)

구 분		연 도
		2006년	2007년
일반사무관리	수탁고
	거래처수

다. 주요 계약 내용

○ 계약기간 : 계약체결일로부터 당해 회사 청산 등기일까지

○ 위탁보수 : 취득가액의 연 %

○ 보수의 지급방식 : 매 분기단위로 지급

(업무수행기간이 3개월에 미달하는 경우 일할계산)

마. 주요 업무

○ 발행주식의 명의개서에 관한 업무

- 주주명부 및 이에 부수되는 장부의 작성 및 관리

- 발행주식의 명의개서, 질권의 등록 또는 말소, 신탁재산의 표시 또는 말소

- 주주에 대한 제반 통지

○ 주식발행에 관한 사무

- 주식의 발행 및 교부

- 예비증권 등의 보관 및 관리

○ 당해 회사의 운영에 관한 사무

- 이사회 및 주주총회의 소집, 회의의 준비, 진행협조 및 그 결과의 조치 등을 포함하여 이사회 및 주주총회의 운영과 관련하여 필요한 제반 사무

- 이사회 및 감사의 업무수행과 관련하여 필요한 실무업무의 보조 및 관련 수탁회사에 대한 보수 산출에 대한 관리

- 유가증권상장규정에 따른 각종 공시업무

- 등기관련 업무

- 발행주식의 거래소시장 상장 및 협회중개시장에의 등록이 필요한 경우 그 업무와 상장 또는 등록 이후에 필요한 제반 업무

- 기타 본 호의 업무를 수행하기 위하여 필요한 부수업무

○ 계산에 관한 사무

- 당해 회사의 결산서류(대차대조표, 손익계산서, 자산운용보고서 및 금전분배에 관한 계산서 등) 및 그 부속명세서의 작성

- 당해 회사의 매 분기 투자보고서 및 사업보고서 작성업무

- 당해 회사의 운용자산의 순자산가치 및 신주 발행가액의 산정

○ 법령 및 정관에 의한 통지 및 공고업무

- 관련법령 또는 정관에 의한 주주, 채권자, 감독기관 등에 대한 통지 및 공고업무

- 매 분기 및 결산기의 재무제표 및 투자보고서의 비치ㆍ공시 및      열람제공

- 당해 회사의 업무에 관한 장부 및 서류의 관계법령에 따른 작성 및 비치

- 감독기관 등이 법령에 의거하여 요구하는 보고서 또는 자료의 제출

○ 다음과 같은 업무 및 기타 당해 회사로부터 위탁 받은 사무

- 당해 회사의 해산 시 청산인 및 청산감독인의 지시를 받아 필요한 실무 사무를 수행

- 주식의 발행 및 발행주식의 명의개서에 관한 업무

- 당해 회사의 매 분기 투자보고서 및 사업보고서 작성업무

- 운영에 관한 사무

- 세무조정 등 계산에 관한 사무

- 법령 또는 정관에 의한 보고, 통지 및 공고업무

- 유가증권상장규정에 따른 각종 공시업무

- 이사회 또는 주주총회의 소집 및 운영에 관한 사무

4. 판매회사

가. 명칭 : ㅇㅇ증권주식회사

나. 주소 : 서울특별시

다. 주요주주(2007년 12월 31일 현재)

주요주주	소유주식수	소유비율	비고
계		%

라. 영업점포현황

구분	지점	영업소	기타사무소	계
국내
국외
계

마. 주요판매실적

○ 수익증권 판매실적

(단위: 억좌)

기준일	2002.12.31	2003.12.31	2004.12.31	2005.12.31	2006.12.31
판매잔고

○ 주식 총액인수 및 판매실적

(단위: 백만원)

구 분	2002.04.01 ~ 2006.12.31
	주관회사실적	인수실적	인수수수료
기업공개
CR리츠

○ 회사채 인수실적

(단위: 백만원)

구 분	2002.04.01 ~ 2006.12.31
	주관회사실적	인수실적	인수수수료
회사채

바. 주요 업무

○ 주식의 청약권유 및 모집

○ 주식의 배정 및 공고

○ 초과 청약금의 환불

○ 제 서식의 작성 및 공고

○ 기타 필요한 사항

Ⅳ. 자산의 투자운용 및 배당계획

1. 편입대상 부동산 및 투자계획

○	당해 회사가 편입할 부동산은 .............ㅇㅇㅇ 빌딩 중 업무시설 및 근린시설임.

○	동 부동산을 매입 시 기존 임대차 계약 대부분을 승계하여 임차인 공실 위험을 최소화 하면서 향후 리모델링을 통한 건물 가치 증대를 통해 점진적으로 임대료를 상승시킴으로써 안정적인 배당수익을 확보할 계획임.

○	동 부동산의 예상 매입금액 산정을 위해서 ㈜ㅁㅁㅁㅁ감정평가법인을 선정하여 감정평가금액을 산출케 하였음.

○ 부동산 내역과 감정평가자료

구 분	소재지	용도	매입면적(㎡)		감정기관	감정평가액 (백만원)
			토지 (대지권)	건물

○ 편입대상 부동산 상세내역

- 토지

•

- 건물

•

•상세내역

○ 매매가

구 분	감정평가액 (백만원)	매입가액 (백만원)	감정가 대비 (%)

○ 임대료 합계

(단위:원)

구분	평당 임대보증금	평당 임대료	평당 관리비
오피스(Office)
리테일(Retail)

○ 편입 대상 부동산이 소재한 전체 건물 내역

- 일반현황

위 치
소 유 자
준 공 연 월
주용도 및 지역
건 축 면 적
건 물 연 면 적
층 수
건 물 구 조
용 적 률		건 폐 율

2. 자산운용의 기본구조

가. 개요

○	자산운용은 부동산과 현금 및 유가증권으로 구분하여 운용할 계획이며, 부동산은 임대차 관리와 처분업무 등을 ㅇㅇ자산ㅇㅇ㈜에 위탁하고 현금 및 유가증권은 당해 회사의 이사회에서 운용방침을 정하여 ㅇㅇ자산ㅇㅇ㈜를 통해 운용할 계획임.

○	부동산 자산운용의 기본방침은 첫째, 안정적인 임차인 유치를 통한 각 기별 안정적인 배당, 둘째, ㅇㅇ자산ㅇㅇ㈜에 의한 자산관리, 셋째, 당해 회사 청산 시 시장 가격에 의한 매각을 원칙으로 하여 수행할 것임. 당해 회사는 상기 구조로 부동산의 매입, 운용 및 처분 계획을 수행함으로써 안정적인 미래의 현금흐름 및 투자수익률을 실현할 계획임.

나. 부동산의 매입

○	(주) ㅁㅁㅁㅁㅁㅁ빌딩 일부를 매매대금 ㅇㅇㅇㅇ백만원으로 매입할 계획임.

○	매입 후 기존 임대차 계약을 거의 승계하여 임차인 공실 위험을 최소화 하면서 향후 리모델링을 통한 건물 가치 증대를 통해 점진적으로 임대료를 상승시킴으로써 안정적인 배당수익을 확보할 계획임.

○	㈜ㅇㅇ감정평가법인을 선정하여 부동산투자회사법 및 관련 법률에 따라 감정평가액을 산출케 하였음.

다. 자산관리

○	당해 회사의 자산관리는 부동산투자회사법에 의거하여 인가받은 ㅇㅇ자산ㅇㅇ㈜에 위탁할 계획임.

라. 부동산의 처분

○	당해 회사는 한시적 명목회사로서 존속기간 동안 효율적인 자산관리와 함께 청산시점에서의 용이한 부동산 처분이 매우 중요함.

○	당해 부동산 처분 시 감정평가기관의 감정평가액을 최저입찰금액으로 하는 경쟁입찰방식으로 매각하는 것을 원칙으로 하되 주주총회에서 별도로 정하는 경우 그에 따름.

○ 매각 시에는 부동산투자회사법 제24조 제3항에 의거, 아래 내용이 포

함된 실사보고서를 작성할 것임.

- 당해 부동산의 현황 ㅇㅇㅇ 및 거래비용

- 당해 부동산과 관련된 재무자료

- 당해 부동산의 수익에 영향을 미치는 요소

- 그 밖에 당해 부동산의 거래 여부를 결정함에 있어 필요한 사항으로

서 국토해양부령이 정하는 사항

3. 이익 등의 배당방법

가. 배당가능이익

○	부동산투자회사법 제28조 배당 규정에 의거하여 상법 제462조의 규정에도 불구하고 배당가능이익을 초과하여 배당할 계획이며, 그 구체적 계획에 대하여는 정관에서 정함.

○	회사의 존속기한 동안 배당가능이익은 기업회계기준에 의한 당기순이익으로 규정됨.

나. 배당정책

○	배당가능이익의 90% 이상을 현금배당 할 계획임.

○	임차인들로부터의 임대료를 기초로 당해 회사의 일반관리비용, 각종 위탁 수수료 등을 합리적으로 조정하여 당해 회사의 존속기한 동안 6개월 배당을 기본으로 투자자들의 실효수익률을 제고할 계획이며, 이러한 배당정책으로서 투자자들에게 연평균 ㅁㅁ%이상의 안정적인 배당수익률 실현을 목표로 하고 있음.

○	예상이익배당율*

(단위:백만원)

구분	1기	2기	3기	4기	5기	6기	7기
예상 배당액
예상 배당률
구분	8기	9기	10기	11기	12기	13기	14기
예상 배당액
예상 배당률
구분	15기	16기	17기	18기	19기	20기**	평균
예상 배당액
예상 배당률

* 배당률은 연간으로 환산한 비율임.

** 청산배당금액 제외 기준.

다. 배당금 지급시기 및 결정방법

○	회계연도는 매년 0월0일 개시하여 0월00일에 종료하고, 0월0일 개시   하여 0월 00일 종료할 계획임.

○	최초 회계연도는 당해 회사의 설립 일에 개시하여 2008년 0월 00일 종료할 계획임.

○	배당금은 정기주주총회의 결의로 승인을 받아 매 회계연도 종료일 현재 주주명부에 등재된 당해 회사의 주주에게 지급되며, 배당금은 배당금 승인을 한 정기주주총회에서 달리 결정되지 않는 한 정기주주총회의 승인일로부터 1개월 내에 지급할 계획임.

Ⅴ. 위험관리계획

사업을 영위하는 가운데 예상되는 위험은 크게 자산의 매입·운용·처분 위험, 회사의 경영 및 운영과 관련된 위험으로 구분됨.

1. 자산운용위험 관리계획

가. 부동산 자산 매입 관련

○	부동산을 매입하는 과정에서 발생할 수 있는 위험의 종류는 동 부동산과 관련된 법률적, 경제적 및 물리적 위험으로 구분되며 당해 회사는 이와 관련된 위험이 매매계약 및 임대차계약 등에서 적극적으로 회피되도록 만전을 기할 계획임.

○ 첫째, 법률적인 위험과 관련하여 당해 회사는 ...........소유의 부동산을 매매의 방식으로 양수하며 매매대상 부동산에 설정된 담보물권 중 승계하는 임대차와 관련하여 기설정된 담보물권을 제외한 모든 부담은 부동산 소유권 이전등기 이전에 말소할 계획임.

- 동 부동산에 대하여 법무법인 ㅇㅇ에서 법률실사를 완료하였음.

○	둘째, 경제적인 위험과 관련하여 동 부동산의 매입가격 산정은 ㈜ㅇㅇ감정평가법인이 산출한 감정평가액을 기초로 하였음.

나. 부동산 자산 운용 관련

○	일반적으로 부동산 자산의 운용과 관련된 위험은 공실위험, 임차인의 신용위험, 개선비용 및 관리비용증가 위험이 있음.

○	(주)ㅇㅇ건축, ㈜ㅇㅇㅇㅇ, ㈜ㅇㅇㅇㅇ, ㈜ㅇㅇㅇ 등 우량 임차인 등이 2009년말 까지 임대차 계약이 되어 있으며 향후 리모델링을 통하여 건물 가치를 증대시키고 임차인의 편의를 도모하여 점진적으로 임대료를 인상시킴으로써 운영기간 중 공실위험을 최소화하여 임대위험을 낮출 계획임.

○	부동산 매입 및 운용상의 각종 제비용의 종류와 부담주체에 대해서는 매매계약 및 임대차 계약에서 이를 면밀히 정할 계획이므로 비용증가에 따른 위험은 없다고 할 수 있음.

○ 따라서, 당해 부동산의 운용과 관련한 위험의 종류는 첫째, 임차인의 신용위험 둘째, 부동산자산의 불가항력 등으로 인한 재해위험이 있음.

- 임차인의 신용 위험과 관련하여서는 승계하는 임대차 계약이 모두 우량임차인이며, 보증금으로 10개월분의 월임대료를 수취한 상태이므로 임차인 신용 위험은 낮다고 할 수 있음.

- 부동산자산의 재해위험과 관련하여서는 패키지보험 가입을 통해

화재, 풍수 등 재해위험에 대비함.

다. 부동산 자산 처분 관련

○ 당해 회사는 한시적 법인으로 청산시점에 첫째, 부동산자산의 처분 위험과 둘째, 처분 시 시장위험이 상존함.

○ 첫째, 당해 회사는 한시적 명목회사로서 존속기간 동안 효율적 자산

관리와 함께 청산시점에서의 용이한 부동산 처분이 매우 중요함.

- 부동산투자회사는 부동산투자회사법상 존속기간 중 4년차부터 수시처분 가능

- 존속기간 후의 처분에 대해서도 주주총회 결의로 정관변경을 통해 존속기간의 연장 가능

- 따라서 부동산 경기 상황 및 주요 매수기관 등의 동향 분석을 통해 적정한 시기에 매각 가능

○	둘째, 처분 시 시장 위험과 관련하여, 처분 시 매각하는 당시의 전반적인 경제 및 부동산 시장의 여건에 따라서 영향을 받을 것이므로 이는 당해 회사의 전반적인 수익률에 변화를 주는 중요 변수가 될 수 있음.

○	따라서 경제 및 부동산 시장을 상시적으로 모니터링 하여 부동산자산 이 당초 계획하였던 당해 회사의 수익률에 영향을 주지 않는 수준으로 매각될 수 있도록 만전을 기할 계획임.

라. 현금 및 유가증권의 운용

○	현금 및 유가증권 운용규모를 최소화할 계획이나 임료수취누적액과 사내유보금이 있는 경우 이를 재원으로 취득하는 유가증권을 보유하게 됨. 당해 회사가 현금 및 유가증권 자산을 운용함에 있어서 직면하는 위험은 금리변동 위험임.

○	즉, 현금 및 유가증권의 운용수익의 증감은 전반적인 경제상황 및 금융 시장의 질적 변화, 정부의 재정 및 금융정책의 변화, 물가상승률 등에 따른 금리의 변동에 좌우될 것임.

○	따라서 동 자산의 운용과 관련하여 대책이 필요한 바 당해 회사는 현금 및 유가증권의 운용방침을 이사회에서 결정하되, 운용원칙은 배당지급 의무를 성실히 수행할 수 있도록 안정성을 도모함과 동시에 수익률을 극대화하는 방향으로 추진할 계획임.

○	또한 여유자금은 목표금리 4.0%이상으로 장기상품과 단기상품을 적절히 혼합하여 운용하고 주요 운용대상으로서 금리하락이 일정기간 예상될 때는 국공채 및 고정금리부 예금자산, 금리상승이 일정기간 예상될 때는 변동 금리부 예금자산을 활용할 계획임.

2. 회사 경영 및 운영 위험 관리계획

가. 환금성 등 주식 위험 관련

○	당해 회사는 주주에게 회사의 안정적인 성장과 함께 존속기한 동안 비교적 높은 배당수익을 분배할 계획임.

○	그러나 당해 회사는 첫째, 폐쇄형 명목회사(Paper Company)로서 원칙상 환매가 제한되므로 이에 따른 환금성 위험과 둘째, 주식가치 하락에 따른 자본손실(Capital loss)위험이 있음.

나. 유동성 관련 위험

○ 부동산 매각 방법 이외에도 주식의 매각을 통해 유동성 확보가능.

- 사모형태로 모집되어 증권거래소에 상장되지는 않으나 장외거래를 통해 보유주식 매각 가능.

○	단, 주식에 대한 매수 수요가 충분하지 않을 경우, 기대하는 가격에 매각되기까지 장시간이 소요될 수 있으며 단시일 내에 매각을 원하는 경우 기대하는 가격보다 낮은 가격으로 매각하게 될 위험이 있음.

다. 대리인 및 이해상충위험 관련

○	당해 회사는 서류상 회사로 자산의 운용 및 관리를 외부기관에 위탁하여야 하므로 이와 관련된 대리인 위험에 노출되어 있음.

○	이들 위탁회사들은 성실하게 업무를 수행할 것으로 판단되나 역량 부족과 업무 태만이 나타날 경우 당해 회사의 수익에 부정적인 영향을 줄 수 있으며, 독자적인 업무 및 이익창출 활동을 더 우선시 할 경우 당해 회사의 이해와 상충될 가능성이 있음.

○	따라서, 이러한 대리인 위험을 방지하기 위해 주주총회와 이사회의 권한과 기능을 강화하여 위탁업무회사와의 계약해지와 퇴출기준을 각 위탁계약서에서 보다 구체적으로 규정할 계획이며, 내부통제기준과 감사인 제도를 두어 당해 회사, 자산관리회사, 자산보관회사 및 일반사무수탁회사간 원활한 업무의 조정과 이해상충 소지를 줄일 계획임.

라. 제도변화 위험 관련

○	2007년 7월 부동산투자회사법이 개정되어 2007년 10월 시행됐음에도 불구하고, 당해 회사의 자산운용정책에 큰 변화를 가져올 수 있는 요인은 없다고 할 수 있으나 추후 불가피하게 법 개정과 제도변화가 있을 경우를 상정, 사업을 효율적으로 운영하여 당초 계획하였던 사업의 수익률을 유지할 계획임.

Ⅵ. 재무계획

객관적이고 공정한 재무계획 수립을 위해 ㅇㅇ회계법인에 재무계획수립 위탁을 의뢰하여 재무계획을 작성하였음.

1. 사업성분석 개요

○	사업성분석 방법 : DCF(Discounted Cash Flow)모델사용

○	사업성분석 단계

- 미래손익 추정

- EBIDTA(Earnings before interest, depreciation, tax and amortiza

tion)

- 순운전자본의 증감계산

- 자산투자 및 매각계획 반영

- 법인세비용 계산

- 영업활동으로부터의 현금(Free Cash Flow)계산

- 영업활동 종료시점에서의 자산 매각가치(청산가치)산정

- IRR on Project / IRR on Equity 및 이익배당률 산정

○	사업성분석 일반가정

- 추정기간       : 2008. 00. 01 ~ 2000. 0. 00(10년)

① 회계기간     : 6개월

② 개시회계연도 : 2008. 0. 01 ~ 2008. 0. 00 (6개월)

③ 종료회계연도 : 2000. 00. 01 ~ 2000. 0. 00 (6개월)

- 물가상승률 : 연 3.0% 가정

2. 투자금액 및 재원조달

○ 투자금액

(단위 : 백만원)

구 분	㈜ㅇㅇㅇ 제X호위탁관리부동산투자회사
	금액	비율
부동산 매입가액
매입부대비용(*1)
6개월 이내 자본적 지출(*2)
여유현금(*3)
합 계		100.0%

*1)매입부대비용은 매입수수료 및 부동산실사비용 등 000백만원과 취∙등록세 등 ㅇㅇㅇ백만원임.

*2)6개월 이내 자본적 지출은 구조안전개선 및 시설개선 등 부동산 가치 증가에 기여할 리모델링공사 비용임.

*3)초과현금보유액은 초기 마케팅 비용 및 운전자본금액 등으로 소요될 예정.

○	재원조달

(단위 : 백만원)

구 분	㈜ㅇㅇㅇ제X호위탁관리부동산투자회사
	금액	비율
자본금
주식발행초과금
임대보증금
합 계		100.0%

3. 영업수익의 추정

○ 영업수익으로는 임대수익, 관리비수익, 잉여현금의 이자수익으로 구성됨. 오피스용도 임대수익은 ㈜ㅇㅇㅇ, ㅇㅇㅇ 등 신용도 높은 임차인의 임대차 관리를 통하여 안정적인 임대수익 확보에 노력함. 또한 ㅁㅁㅁ층의 ㅇㅇ시설을 최유효 사용으로 판단되는 오피스용도로 리모델링하여 임대수익 상승시킬 계획임.

○ 상가시설 임대수익은 1층 임대공간 리모델링공사를 통하여 구매환경을 개선시켜 임대수익을 정상화시킬 예정임. 오피스 및 상가시설 임대료상승률은 3%로 가정, 안정적인 영업수익 확보를 가능 하도록 하였음.

4. 영업비용의 추정

가. 용역비(*1)

(단위:백만원)

구분	기준가액	연간 적용율	1차년도 금액
자산관리수수료	매입금액
자산보관수수료	취득가액
사무수탁수수료	취득가액
회계감사수수료	정액

나. 기타비용

○ 유지보수 및 수선비

- 매년 평균적인 물가상승률 3% 상승률 적용

○ 제세공과금

- 재산세, 도시계획세, 공동시설세, 지방교육세, 환경개선부담금,

교통유발부담금, 도로점용료, 간주임대료에 대한 부가가치세 등.

○ 보험료 : 기준금액에 매년 평균적인 물가상승률 3% 적용 추정

○ 기타관리비용 : 최초연도 30백만원에 물가상승률을  적용.

5. 법인세비용 추정

※ 배당가능이익의 90 %이상을 배당하므로 배당소득공제 감안 법인세     추정

별첨) 영업인가 후 3년간 추정재무제표

가. 3년간 추정대차대조표

구 분
	1기	2기	3기	4기	5기	6기
현금및현금성자산
기타유동자산
고정자산(토지)
고정사잔(건물)
자산총계
단기차입금
미지급배당금
장기차입금
임대보증금
부채총계
자본금
자본잉여금
이익잉여금
자본조정
자본총계
부채및자본총계

나. 3년간 추정손익계산서

구분
	1기	2기	3기	4기	5기	6기
영업수익
임대수익
관리수익
부동산처분이익
영업비용
자산관리수수료
자산보관수수료
사무수탁수수료
회계감사수수료
PM 수수료
FM 수수료
창업비
보험료
기타관리비
제세공과금
중개수수료
감가상각비
간주부가세
영업이익
영업외수익
영업외비용
법인세차감전이익
법인세비용
당기순이익

다. 3년간 추정현금흐름표

구분
	1기	2기	3기	4기	5기	6기
영업활동현금흐름
영업활동현금유입
임대수익
관리수익
이자수익
보증금유입
영업활동현금유출
자산관리수수료
자산보관수수료
사무수탁수수료
회계감사수수료
PM 수수료
FM 수수료
창업비
보험료
기타관리비
제세공과금
중개수수료
이자비용
간주부가세
법인세지급액
보증금유출
투자활동현금흐름
투자활동현금유입
부동산매각
매입부가세환급
투자활동현금유출
부동산취득
매입부가세지급

다. 3년간 추정현금흐름표 (계속)

구분	2008-8	2009-2	2009-8	2010-2	2010-8	2011-2
	1기	2기	3기	4기	5기	6기
재무활동현금흐름
재무활동현금유입
단기차입금차입
장기차입금차입
유상증자
재무활동현금유출
단기차입금상환
장기차입금상환
주식발행비용
유상감자
배당금지급
현금의 증감
기초의 현금
기말의 현금

참고		개발전문 부동산투자회사의 사업계획서

사업계획서 (안)

(3년간 사업계획서, 추정재무제표 및 예상수지계산서 포함)

본 자료는 특정 부동산투자회사의 사업계획에 관한 자료일 뿐, 목차 및 그 내용이 정해져 있거나 구속성을 지니는 것은 아니며 일반인의 이해를 돕기 위한 단순 자료임을 이해하시기 바랍니다.

목   차

Ⅰ. (주) ㅇㅇ 개발전문 위탁관리부동산투자회사

1. 개황  .................................................................................................................. 1

2. 개발사업 개요  ................................................................................................ 4

3. 영업인가 후 계획 .......................................................................................... 13

4. 회사의 사업목적 및 설립취지  .................................................................. 14

5. XXXXXX 사업의 전망 .................................................................................. 15

6. 분양현황 .......................................................................................................... 18

Ⅱ. 회사 경영 및 조직운영계획

1. 발기인 현황  .................................................................................................. 21

2. 지배구조 현황 ................................................................................................ 22

Ⅲ. 업무위탁계획

1. 자산관리위탁 계약 및 자산관리회사의 개요 .......................................... 26

2. 자산보관회사 및 자산보관 위탁 계약의 개요  ...................................... 30

3. 일반 사무관리회사 및 일반 사무관리계약의 개요 ................................ 32

4. 판매위탁 계약 및 판매회사의 개요 .......................................................... 33

Ⅳ. 자산의 투자운용 및 배당계획

1. 편입대상 부동산 및 투자계획   ................................................................ 35

2. 자산운용의 기본구조   ................................................................................ 42

3. 이익등의 배당방침   .................................................................................... 48

V. 위험관리계획(투자자 보호 사항)

1. 부동산 자산의 개발·운용위험 관리계획   .............................................. 50

2. 회사 경영 및 운영 위험 관리계획  .......................................................... 55

Ⅵ. 재무계획

1. 사업성 분석 개요  ........................................................................................ 57

2. 투자비 및 재원조달 규모  .......................................................................... 58

3. 재원조달 .......................................................................................................... 58

4. 영업비용 .......................................................................................................... 61

5. 영업외 손익 .................................................................................................... 63

6. 법인세 비용 .................................................................................................... 63

7. 사업성 분석 결과 .......................................................................................... 64

Ⅶ. 공사시공 등 외부용역에 관한 사항

1. 관련용역사등  ................................................................................................ 68

2. 용역사 선정 기준  ........................................................................................ 68

Ⅷ. 기타 그밖에 투자자를 보호하기 위해 필요한 사항 .....70

Ⅰ. (주)OO 개발전문 위탁관리부동산투자회사

1. 개  황

상 호	(주)OO 개발전문위탁관리부동산투자회사 (영문명 : XXXXXXX)
소 재 지	서울시........................
존속기한	O 년
주요업무	1) 토지를 택지·공장용지 등으로 개발하거나 건축물 그 밖의 공작물을 신축 또는 재건축하는 사업 2) 부동산개발사업으로 조성하거나 설치한 토지·건축물 등의 임대차사업 및 분양사업 3) 국·공채의 매입 4) 금융기관에의 예치
설립방식	발기 설립, 영업인가후 증자(사모, 공모)
자 본 금	10억원
처분원칙	시장 매각(분양)
업무위탁	1) 자산관리회사 : 2) 자산보관회사 : 3) 일반사무관리회사 : 4) 판매회사 :
상장 여부	부동산투자회사법 등 법령이 정하는 바에 따라 상장 예정

○ 주주현황 및 지분율

○ 경영진

○ 매입자산

구 분	소 재 지	용 도	면적(㎡)
			토지	건물

○ 매입가격                                    [감정평가시점: 2008.  00.  00]

구 분	감정평가액(백만원)	매입가액(백만원)	감정가 대비 매입가격 비율

2. 개발사업 개요

가. 계획사업 개요

나. 사업대상지 위치도

다. 사업추진 일정

○ 인허가 절차

구 분	관련법	담당관청 (공단외 지역)	진행일정(예정일정)
토지매매계약
토지사용승낙서징구
부동산거래신고
디자인자문1차
디자인자문2차
부동산개발업 등록
건축심의
XXXX승인 및 처분신고
철거 신고
토지소유권 취득
건축허가
착공 신고
건축물 사용승인
XX완료 신고

○ 분양 절차

구 분	관련법	담당처	진행일정(예정)
토지소유권 취득	건축물의분양에 관한법률 제4조
건축허가	건축물의분양에 관한법률 제3조
착공신고	건축물의분양에 관한법률 제4조
분양신고	건축물의분양에 관한법률 제5조
분양공고 (광고)	건축물의분양에 관한법률 제6조
분양개시	건축물의분양에 관한법률

..............

3. 영업인가 후 계획

영업인가를 득한 후 자산을 매입 및 개발, 매각분양(이하 “분양“),   관리할 계획임.

○ 절차

발기인창립총회 → 설립등기 → 사업계획 수립 → 영업인가 신청 및 승인 → 자산매입 및 소유권이전 등기 → 회사 운영(자산매입/개발/분양/관리)

○ 영업인가시 제출서류

- 발기인회의 의사록

- 발기인과 임원의 이력서와 경력증명서

- 정  관

- 주금의 납입을 증명할 수 있는 서류

- 본점․지점의 명칭 및 위치를 기재한 서류

- 업무의 종류 및 방법을 기재한 서류

- 자산관리회사, 자산보관기관 및 사무수탁회사와 체결한 업무위탁계약서 사본

- 영업인가 후 3개 사업연도의 사업계획서, 추정재무제표 및 예상수지계산서

- 주식공모를 하고자 하는 경우 주식공모에 관한 계획서 및 주식공모 후 발생한 잔여주식을 인수할 간사회사와 체결한 인수계약서

- 투자설명서안

- 내부통제기준

- 추진일정을 기재한 서류

4. 회사의 사업목적 및 설립취지

가. 회사의 사업목적

○ 당해 회사는 부동산투자회사법에 따라 설립된 목적회사로서 다수의 기관 및 개인 투자자들로부터 자금을 확보하여 대상 부동산을 취득하고 취득 부동산의 개발, 운용(분양, 임대, 관리, 처분)을 통하여 투자자들에게 일정 수준 이상의 투자수익을 제공할 수 있도록 함으로써 부동산 직접 투자로 인한 위험 회피가 가능하도록 할 것임.

당해 회사는 상기와 같은 사업목적으로 해당 부동산을 매도하는 기업 또는 개인에게는 재무적 안정성을, 투자자들에게는 높은 수익성을 제공할 것임.

나. 설립 취지

○ 당해 회사는 부동산투자회사법에 따라 설립되는 회사로서 투자자에게는 부동산 시장과 자본시장을 연계한 새로운 상품을 제공할 것임. 또한 부동산에 투자된 자금을 유동화 시킴으로써 국내 경제 전반에 활력을 줄 수 있는 장기적인 개혁의 중추적 역할의 수행을 설립취지로 하고 있음.

○ 부동산시장에 투명하고 안정적인 간접투자 수단을 제공함으로써 부동산 시장 안정화에 기여하며, 거시적으로는 국내 경제 전반에 활력을 줄 수 있는 장기적인 개혁의 일환으로서 중추적 역할 수행함을 설립취지로 하고 있음.

5. 개발대상  OO 사업 전망

가. OO 사업 개요

나. OO 사업 특성

다. OO 사업 공급현황

6. 분양 현황

가. OO사업 분양 현황

나. 전 망

Ⅱ. 회사 경영 및 조직운영계획

1. 발기인 현황

○ 발기인 및 기타 주주구성계획

주주현황		출자금액 (백만원)	지분율(%)
발기인
	소계
합 계		1,000	100.0

※ 발기인의 상세내역은 인가신청서『Ⅱ.발기법인 현황』참조

2. 지배구조 현황

○ 당사의 지배구조

당사는 실체 없는 명목회사이나 내부기관으로 주주총회와 이사회를 두고 그 역할과 권한을 회사의 정관에 명시함으로써 투명경영, 투자수익 제고 및 투자자 보호에 만전을 기할 계획임

가. 이사회에 관한 사항

○ 당사는 국내인으로 3인의 비상근 이사를 둠

○ 이사회 구성

성 명	현 소속	직위

○ 이사회의 권한 내용

1. 주주총회의 소집

2. 부동산의 취득 또는 처분 등 운용에 관한 사항

3. 국·공채의 취득 또는 처분에 관한 사항

4. 차입 및 사채발행에 관한 사항

5. 부동산개발사업에 관한 투자결정 및 사업계획서 승인

6. 부동산개발사업에 관한 공사시공자의 선정 또는 변경에 관한 사항

7. 정관 제50조에 규정된 일반사무수탁회사와의 위탁계약 체결 및 변경에 관한 사항

8. 정관 제50조에 규정된 판매회사와의 주식판매위탁계약의 체결 및 변경에 관한 사항

9. 증권거래법 제189조의 3에 따른 일반공모증자를 포함한 신주의 발행

10. 주주가 신주인수권을 포기하거나 상실할 경우 또는 신주발행시 단주가 발생할 경우 그 처리 방법

11. 정관 제52조에 의한 주식의 이익소각

12. 내부통제기준의 제정 또는 개정

13. 회사의 대표이사의 선임 및 해임

14. 부동산투자회사법 제30조 단서 및 동법 시행령 제34조에 해당하는 거래

15. 부동산관리용역회사와의 용역계약 체결 및 변경에 고나한 사항

16. 기타 회사의 경영에 관한 중요 사항

나. 감사에 관한 사항

○ 당사는 1인의 비상근감사를 둠

○ 감사의 인적사항

성 명	현 소속기관	비 고
		공인회계사

다. 주주총회에 관한 사항

○ 주주총회의 권한 내용

1. 당해 사업연도의 사업계획 확정

2. 당해 사업연도의 차입계획 및 사채발행계획

3. 자산의 투자⋅운용에 관한 중요한 계약의 체결 또는 변경 체결에 관한 사항

4. 정관 제50조에 규정된 자산관리위탁계약 및 자산보관계약의 체결 또는 변경에 관한 사항

5. 배당에 관한 사항

6. 이사 및 감사의 선임

7. 이사 및 감사의 보수에 관한 사항

○ 특별결의사항

1. 회사의 정관의 변경

2. 액면가 미만으로 주식발행

3. 회사의 자본감소

4. 사후설립

5. 회사의 존립기간 만료 이외의 사유로 인한 회사의 해산

6. 다른 부동산투자회사와의 합병

7. 회사의 분할 또는 분할합병

8. 회사의 사업이나 자산의 전부 또는 중요한 부분의 양도

9. 다른 부동산투자회사의 영업의 전부의 양수

10. 회사의 영업에 중대한 영향을 미치는 다른 부동산투자회사의 영업 일부의 양수

11. 이사 또는 감사의 해임

12. 부동산개발사업계획의 확정

13. 부동산투자회사법 제19조의 규정에 의한 부동산의 현물출자에 관한 사항

14. 상법 기타 법령상 주주총회의 특별결의를 요하는 사항

Ⅲ. 업무위탁계획

당사는 실체가 없는 명목회사로서 부동산투자회사법 제22조의2 제1항, 제2항에 의거 자산관리회사, 자산보관회사, 일반사무관리회사 및 판매회사와 업무위탁계약을 체결할 계획임

구 분	위탁 업무	담당회사	위탁보수
자산관리	부동산 취득․관리․개량․처분 부동산의 개발, 임대차, 국·공채의 매매, 금융기관에의 예치, 부동산 사용권의 취득․관리․처분 등
자산보관	부동산의 보관, 국·공채의 보관 및 관리, 현금의 보관 및 관리
사무관리	발행주식 명의개서에 관한 업무, 주식발행 사무, 운영 및 계산에 관한 사무, 보고, 공시, 통지 및 공고 업무, 이사회 및 주주총회 소집․운영 사무
판 매	주식의 모집·주선, 주식의 배정 및 공고

1. 자산관리위탁계약 및 자산관리회사 개요

1-1. 자산관리 위탁계획 개요

○ 자산관리 위탁방법

○ 계약기간 : 설립등기일로부터 청산등기일 까지

구 분	내 용
개발·매입수수료
자산관리수수료
매각수수료
성과수수료

○ 수수료

○ 주요 위탁업무 범위

- 대상 부동산에 대한 매입, 개발, 운용, 관리, 분양 등 업무

- 여유자금의 금융기관 예치 및 국·공채 매입 운용업무 등

1-2. 자산관리회사에 관한 사항

가. 회사 개요

○ 상호 :

○ 본점의 소재지 :

○ 설립일 :

○ 주주에 관한 사항(2007년 12월 31일 현재)

○ 사업목적

- 위탁관리부동산투자회사 및 기업구조조정부동산투자회사의 위탁을 받아 그 자산의 투자․운용업무 수행

나. 요약재무내용

설립일 :     년 월 일

○ 2007년 12월말 기준 요약 대차대조표

(단위 : 원)

구 분	2007년 12월 31일	비 고
I. 자 산
유 동 자 산 고 정 자 산
II. 부 채
유 동 부 채 고 정 부 채
III. 자 본
자 본 금 이 익 잉 여 금(결손)
자본 및 부채 계

○ 2007년 12월말 기준 요약 손익계산서 (1기 : 07. 00. 00~07. 12. 31)

(단위 : 원)

구 분	2007년 12월 31일	비 고
매 출 총 이 익
판매비와관리비
영 업 이 익
영업외 수익
영업외 비용
당 기 순 이 익

다. 자산운용 전문 인력에 관한 사항

2. 자산보관회사 및 자산보관위탁계약 개요

가. 명칭 :

나. 주소 :

다. 자본금에 관한 사항

(기준 : 2007. 12. 31.)

출자자	소유주식수(주)	구성비(%)	비 고
금융기관
계

라. 고객 및 수탁고 현황

(단위 : 억원)

구 분		연 도
		2005	2006	2007.3
국내보관수탁	수 탁 고
	거래처수
해외보관수탁	수 탁 고
	거래처수
총 계	수 탁 고
	거래처수

마. 주요 계약 내용

○ 계약기간 :  계약체결일로부터 청산등기일까지

○ 위탁보수 :

○ 주요업무

-	부동산의 보관

․ 위탁하는 부동산의 등기부상 소유권의 보존 및 관리

․ 부동산투자회사의 의사결정 및 자산관리회사의 지시에 따라 본건 부동산의 처분에 관한 계약체결 및 등기명의를 제3자에게 경료하는 업무

․ 기타 상기 업무를 수행하기 위하여 필요한 부수업무

- 국·공채 매입의 보관 및 관리

․ 국·공채 매입의 인수, 인도 및 보관

․ 국·공채 매입상 인정되는 제반권리의 행사

․ 기타 상기 업무를 수행하기 위하여 필요한 부수업무

- 현금의 보관 및 관리

․ 현금의 수령, 지급 및 보관

․ 제세공과금의 지급

․ 관련 수탁기관에 대한 보수, 수수료 및 비용의 지급

․ 기타 본 호의 업무를 수행하기 위하여 필요한 부수업무

3. 일반사무관리회사 및 일반사무관리계약 개요

가. 명 칭 :

나. 주 소 :

다. 고객 및 수탁고 현황

(단위 : 억원, 개)

구 분		연 도
		2007년말	2006년말
일반사무관리	수탁고
	거래처수

라. 주요 계약 내용

○ 계약기간 :  계약체결일로부터 청산등기일까지

○ 위탁보수 :

마. 주요업무

- 투자회사의 운영에 관한 사무(설립, 등록 및 청산 관련 업무 포함)

- 투자회사의 주식 발행 및 명의개서에 관한 사무

- 투자신탁 및 투자회사의 계산에 관한 사무

- 보유자산의 평가 및 NAV계산

- 이사회 또는 주주총회의 소집 및 운영에 관한 사무

- 법령 또는 정관에 의한 통지 및 공고

- 투자한도초과 등의 투자제한 위반상황에 대한 Compliance 점검

- 기타 투자회사로부터 위탁받은 사무

4. 판매회사 및 판매위탁계약 개요

4-1.  회사 주식의 모집주선 개요

○ 보수지급방식 :

○ 계약기간 : 계약체결일로부터 주식 모집 완료일까지

4-2.  위탁회사 개요

가. 명 칭 :

나. 주 소 :

다. 최대주주 등                                 (2007.12.31 현재)

주 주 명	소유 주식수	소 유 비 율	비 고
계

라. 영업 점포 현황                                    (단위: 개)

지 역	지 점	출 장 소	사 무 소	합 계

마. 주요 판매 실적

1) 총 판매실적 (년별 기준)

2) 총액인수 및 판매실적(제 xx기 x기)

(단위: 백만원)

구 분	주관회사 실적	인수 실적	인수 수수료
기업공개
주식
국공채
회사채
외화증권
기타
합계

3) 총액인수 및 판매실적(제40기 연간)

(단위: 백만원)

구 분	주관회사 실적	인수 실적	인수 수수료
기업공개
주식
국공채
회사채
외화증권
기타
합계

바. 주요 계약 내용

○ 계약기간 : 계약체결일로부터 주식 모집완료일까지

○ 위탁보수 :

○ 주요업무 : ㈜ㅇㅇ 개발전문위탁관리부동산투자회사가 모집하는   기명식 보통주식 xxxxxxxx를 발행함에 있어 공모· 모집 주선을 위탁 받아 수행

Ⅳ. 자산의 투자운용 및 배당 계획

1. 편입대상 부동산 및 투자 계획

○ 당사가 편입하는 부동산은 ㅇㅇㅇ이 소유한 xxxxxx에 위치한 부동산과 ㅇㅇㅇ가 소유한 xxxxxx에 위치한 부동산임.

구 분	소재지	용 도	면적(㎡)		감정 기관	감정평가액 (백만원)
			토지	건물

○ 부동산 내역

○ 당사는 상기한 감정평가를 기초로 동 부동산 소유자와 협의하여 다음과 같은 매매가로 부동산을 매입할 계획임.

구 분	감정평가액(백만원)	매입가액(백만원)	감정가 대비

○ 부동산 매매가격                            [감정평가시점: 2008. 01. 07]

○ 편입 대상 부동산의 상세 내역

1) ㅇㅇㅇ ㅇㅇㅇㅇ

구 분		내 용
위 치
용도지역
현재용도
기 본 현 황	대지면적
	건축연면적

2) xxx xxxx

구 분		내 용
위 치
용도지역
현재용도
기 본 현 황	대지면적
	건축연면적

○ 편입 대상 부동산 입지

1) ㅇㅇㅇ ㅇㅇㅇㅇ 사업부지

(그림)

- 지하철.......................................................이 인접한 역세권에 인근에 위치하며 대중교통 접근성이 매우 우수함.

- 사업부지 인근에 ㅇㅇ은행, xx은행 등 각 금융기관과 E-MART, dddddddd등이 인접하여 각종 업무지원시설을 갖추고 있으며 향후 호텔, 컨벤션 센터가 건설될 예정이어서 업무의 효율성 측면에서 탁월한 입지조건을 갖춤.

-

2) xxx xxxxxx 사업부지

(그림)

- 지하철 ddd인 ㅇㅇㅇ역과 ㅇㅇㅇ역의 중간지역에 위치하고 있으며 ................................................. 인접하고 있어 서울도심 및 수도권 주요지역과의 연계성이 뛰어나고 지방 물류이동의 교통요지임.

- ............................................................. 벤처기업 및 중소기업들의 입주비율이 크게 늘어나는 상황으로 업무공간에 대한 수요가 급격히 상승하고 있는 지역임.

- ........................................................... 벤처기업 및 중소기업들의 인력수급에도 탁월한 입지조건을 갖춤.

○ 편입 대상 부동산의 건축계획(안) 상세 내역

1) ㅇㅇㅇ ㅇㅇㅇㅇ 건축계획(안)

구 분		내 용
위 치
용도지역
개발유형
기본현황	대지면적
	연 면 적
	건축면적
	건축규모
	구 조
	건 폐 율
	용 적 률
	준공년도
	주차면적/대
	엘리베이터

2)  XXX XXXXX 건축계획(안)

구 분		내 용
위 치
용도지역
개발유형
기본현황	대지면적
	연 면 적
	건축면적
	건축규모
	구 조
	건 폐 율
	용 적 률
	준공년도
	주차면적/대
	엘리베이터

○  편입 대상 부동산의 건축계획(안) 부분구성도

1) ㅇㅇㅇ ㅇㅇㅇㅇ

층	전용면적	공용면적	층별면적	비 고
14F
13F
12F
11F
10F
9F
8F
7F
6F
5F
4F
3F
2F
1F
B1F
B2F
B3F
합계

(단위 : ㎡)

2) xxx xxxxx

(단위 : ㎡)

층	전용면적	공용면적	층별면적	비 고
15F
14F
13F
12F
11F
10F
9F
8F
7F
6F
5F
4F
3F
2F
1F
B1F
B2F
B3F
합계

○ 사업 추진일정

사업계획
토지계약
토지 중도금 지급
디자인자문
설립 승인
건축심의
토지잔금(소유권 이전)
건축허가
착공신고
분양승인
분 양
착 공
준 공

2. 자산운용 기본 구조

○ 당사가 편입하는 부동산은 ㅇㅇㅇ이 소유한 xxx xxxx에 위치한 부동산과 ㅇㅇㅇ가 소유한 xxx xxxx에 위치한 부동산임.

○ 당사의 자산운용은 부동산과 현금(투자 이후에 발생하는 분양 수입 및 내부유보에 따른 누적현금) 및 국·공채 매입으로 구분되어 운용될 계획이며, 부동산의 개발 및 분양, 관리 업무와 현금 및 국·공채 매입은 당사의 이사회에서 운용방침을 정하여 ㈜ㅇㅇㅇㅇㅇ를 통해 운용할 계획임.

○ 부동산 자산운용의 기본 방침은 매입, 개발, 분양, 운영으로 대별되는 바,

첫째, 사업개시 시점에 대상 부동산을 매입할 계획

둘째, 부동산 매입 후 사업계획서상 개발계획에 따라 xxxxxxxx으로 건축물을 신축할 계획

셋째, 개발기간 중 모든 부동산을 시장에서 적정 가격으로 분양함을 원칙

넷째, 운영기간 중에는 자산관리회사인 ㈜ㅇㅇㅇㅇㅇㅇㅇ에 의한 체계적이고 투명한 관리 시스템을 통한 비용절감으로 안정적인 현금흐름을 확보하고 계획적인 분양전략을 통한 사업의 원활한 수익원이 창출 및 목표한 배당이 가능하도록 관리할 예정임.

○ 당사는 상기한 구조로 부동산을 매입, 개발, 분양, 운영을 수행함으로써 안정적인 현금흐름 및 투자수익률을 실현할 계획임.

2-1. 부동산의 매입

○ 당사는 ㅇㅇㅇ이 소유한 xxx xxxx에 위치한 부동산과 ㅇㅇㅇ가 소유한 xxx xxxx에 위치한 부동산의 매입을 위한 사전업무를 향후 자산을 위탁받아 자산관리를 수행할 ㈜ㅇㅇㅇㅇㅇㅇㅇㅇ에 위임하고 ㅇㅇㅇㅇㅇ감정평가법인을 선정하여 부동산투자회사법 및 관련법령에 따라 감정평가액을 산출토록하고, 감정평가금액 내에서 자산을 매입할 계획임.

구 분	감정평가액(백만원)	매입가액(백만원)	감정가 대비

2-2. 매입 부동산의 개발

○	당사는 자산의 효용 및 가치증대를 위해 매입 부동산의 자산 가치를 극대화시키기 위해 사업부지 위에 XXXXX을 신축할 계획임.

○ XXXXXX 건축을 위해 안정적인 재무구조, 사업실적, 전문성을 갖춘 시공, 설계, 감리, CM등 공사와 관련된 용역업체를 선정하여 사업 기간내에 최상의 품질과 디자인 및 사용시설의 편리성, 효용성, 쾌적성을 갖춘 건축물로 지어질수 있도록 관리 운영할 계획임.

○ 자산매입 이후 사업초기 단계부터 개발 관련 용역업체 선정 관리, 설계관리, 공사관리, 원가관리 등 전문적이고 체계화된 관리 시스템을 수립하여 사업기간 내에 차질 없이 XXXXXX이 준공될 수 있도록 관리 운영할 계획임.

2-3. 부동산의 분양

○ 당사는 한시적인 법인으로 청산시점에 배당 가능한 사업수익률을 확보하기 위해서는 개발 부동산에 대한 분양 위험이 상존하게 됨. 따라서 당사는 계획적인 분양전략을 세워 보유 부동산을 분양할 계획임.

○ 부동산 분양 전략으로,

XXXXXXX 건축 이후 최상급의 물리적 상태를 유지할 수 있도록 운영 관리할 계획으로 사용 시설면에서 매수자(수분양자)들의 편의 환경을 개선 할 수 있는 주차대수 및 승강기 설치, 내부시설 마감자재의 고급화, 휴게시설의 확충, 분양면적이외의 서비스 면적 제공 등 다른 XXXXXXXXX의 경쟁에서 우위를 차지할 수 있는 편의성 및 첨단성을 극대화한 인텔리전트 빌딩임을 강조.

또한, 사업초기에 XXXXXXXXX 분양에 있어 전문성과 풍부한 경험을 갖춘 분양관련 용역사를 선정하여 사업개시 이전부터 사전 마케팅을 통한 ................................................................................................................... 업체의 리스트를 확보하고 적극적인 영업활동을 통해 조기에 분양물량을 소진할 계획임.

○ 부동산 분양 가격의 타당성 검토,

분양률과 수익률면에 있어 가장 큰 영향을 미치는 분양 가격 부분은 사업지별 교통환경, 주변편의환경, 접근성 등 입지여건과 인접시설들의 분양가격, 시세, 소비자의 구매가능 한계 수준 등을 고려하여 조기 분양이 가능한 적정 분양가격을 산정할 계획임.

○ 당사업 xxx xxxxxx 분양 가격

단위 : 만원/3.3㎡

구 분

○ XXX XXX 분양가 적정성 검토

ㅇㅇㅇㅇ ㅇㅇㅇ지역은 최근 분양사례가 없어 주변시세 기준으로 사례 조사를 하였고, ㅇㅇㅇ ㅇㅇㅇㅇ지역은 최근분양 사례를 기준으로 분양가를 조사함.

- ㅇㅇㅇ 지역 xxxxxx 시세

구 분
분양가
대비율	100%

단위 : 만원/3.3㎡

- ㅇㅇㅇ 지역 xxxxxxx 분양가

구 분
분양가
대비율	100%

단위 : 만원/3.3㎡

- 주변지역 분양가 및 시세를 유추한 결과,

ㅇㅇㅇ 지역 기입주 xxxxxxxxxxx 시세는 3.3㎡당 ㅇㅇㅇ만원으로 당사업지 3.3㎡당 예상 분양가격 ㅇㅇㅇ만원 대비 ㅇㅇㅇ% 수준으로 다소 높게 산정되어 있지만, 사업부지 인근 xxx xxxxx내 대기수요의 증가와 xxx xxxx 개발가능 부지가 전무한 점을 고려할 때, 희소가치 부분에서 시장가격 대비 적정 수준으로 판단됨.

ㅇㅇㅇ 지역 최근 분양한 xxx xxxxx의 평균 분양가는 3.3㎡당 ㅇㅇㅇ만원으로 당사업지 3.3㎡당 예상 분양가 ㅇㅇㅇ만원 대비 ㅇㅇㅇ% 수준으로 분양시기 및 입지조건 등을 고려할 때, 시장가격 대비 적정 수준으로 판단됨.

○ 지원시설(근린생활시설) 분양가 적정성 검토

- ㅇㅇㅇ 지역 ㅇㅇㅇㅇ(근린생활시설) 분양가

구 분
1층
대비율

단위 : 만원/3.3㎡

- ㅇㅇㅇ 지역 ㅇㅇㅇㅇ(근린생활시설)  분양가

구 분
1층
대비율

단위 : 만원/3.3㎡

xXXXXXX내 지원시설(근린생활시설)의 경우 입지, 유동인구, 접근성 등에 따라 가격 산정에 큰 편차를 보이나, 지원시설의 특성상 입주자에 필요한 편의점, 식당, 금융시설 등 지원서비스 수요가 많은 부분을 차지하고 있어, 수요나 분양성면에서 큰 어려움이 없을 것으로 보이며 특히, ㅇㅇㅇㅇ 사업지의 경우 인접해 있는 부지에 XXXXXX가 건축될 예정이어서 수요층 확보에 매우 유리하며, 주변시설 1층 기준 평균 분양가와 대비해 보수적 관점에서 적정 수준으로 판단됨.

○ 지원시설(XXXXXXXX) 분양가 적정성 검토

지원시설(XXXXXXX)의 경우 XXXXXX처럼 입주업종에 대한 제한이 없는 시설로 입주규제가 없어 대기 수요층이 풍부한편으로 일반 업무시설 대비해서 저렴한 가격으로 자사 사무실을 마련할 수 있어 입주업종 규제가 있는 XXXXX보다 단기간에 분양물량을 소진할 수 있을 것으로 판단됨.

분양가격면에서 XXXXXX 평균 가격대비 ㅇㅇㅇㅇ은 ㅇㅇ% 수준으로 비교적 저렴하고, ㅇㅇㅇㅇ은 ㅇㅇㅇ% 수준으로 다소 높은 편이나 시설이 3층에 위치해 분양 가능업종 선택이 자유로운 장점을 가지고 있어 분양에는 큰 어려움이 없을 것으로 판단됨.

2-4. 자산운용관리

○	당해 회사의 자산관리는 부동산투자회사법에 의거하여 인가받은 ㈜ㅇㅇㅇㅇㅇㅇㅇㅇ에 위탁할 계획임.

○ 당해 회사의 설립이후 부동산자산의 분양 수입, 이자수익 등 누적현금자산이 발생하게 되며, 정관에서 정한 범위 내에서 국공채  투자 등에 운용할 것이며, 이사회에서 운용방침을 정한 후 자산관리회사를 통하여 배당 및 기타의 비용지출에 지장이 없도록 운용할 것임.

2-5. 현금 및 국·공채의 운용

○ 현금 및 국·공채는 당사 이사회에서 그 운용방침을 정하고 ㈜ㅇㅇㅇㅇㅇㅇㅇ를 통해 운용할 계획임.

○ 운용 원칙은 당사가 매결산기 이익배당을 적절하게 실시할 수 있도록 안정성과 수익률 극대화의 조화를 꾀하는 방향으로 추진하며, 목표수익률 4%이상으로 운용할 계획임.

○ 이를 위해서 운용위탁기관으로 하여금 장기상품과 단기상품을 적절히 혼합하여 운용토록 하고 주요 운용대상으로서 고정금리부 예금자산을 기본으로 하되, 금리하락이 일정기간 예상될 때는 국·공채, 금리상승이 일정기간 예상될 때는 변동금리부 예금자산 등을 활용할 계획임.

3. 이익 등의 배당

3-1. 배당가능이익

○ 당사는 부동산투자회사법 제28조 배당 규정에 의거하여 이익을 초과하여 배당할 계획이며(초과배당), 그 구체적 기준에 대하여는 정관에서 정할 계획임.

3-2. 배당정책

○ 배당가능이익의 100%를 현금 배당할 계획임

○ 개발중 분양을 통한 수익금을 기초로 당사의 일반관리비용, 각종 위탁수수료 및 비용 등을 합리적으로 조정하여 당사의 존속기한 동안 2회 배당을 기본으로 투자자들의 실효수익률을 제고할 계획이며, 이러한 배당정책으로써 투자자들에게 연평균 ㅇㅇ% 내외의 안정적인 배당수익률 실현을 목표로 하고 있음.

3-3. 배당금 지급시기 및 결정방법

○ 최초 회계연도는 회사의 설립등기일에 개시하여 2008년 0월 00일에 종료할 계획임.

○ 2기 회계연도는 2008년 0월 0일에 개시하여 2008년 00월 00일에, 3기는 2009년 0월 0일 개시하여 00월 00일에 종료할 계획임.

○ 배당금은 정기주주총회의 결의로 승인을 받아 매 회계연도 종료일 현재 주주명부에 등재된 당사의 주주에게 지급되며, 배당금은 배당금 승인을 한 정기주주총회에서 달리 결정되지 않는 한 정기주주총회의 승인일로부터 1개월 내에 지급할 계획임.

V. 위험관리계획

사업을 영위하는 가운데 예상되는 위험은 크게 첫째, 자산의 매입 위험 둘째, 부동산의 개발 위험 셋째, 분양 위험 넷째, 회사의 경영 및 운영과 관련된 위험으로 구분됨

1. 부동산자산의 개발・운용위험 관리계획

1-1. 부동산자산 매입 위험관리

○ 당사가 부동산을 매입하는 과정에서 고려할 수 있는 위험으로는 부동산 권리관계 및 이해관계자(채권자 등 제3자)의 이의 제기 등으로 인한 법률적 하자로 인하여 완전한 소유권의 이전 및 권리 행사에 제약을 받을 수 있는 위험과 부동산의 물리적, 기술적 하자로 인하여 매입검토 시에 예상하지 못하였던 일정금액 이상의 추가 자본 지출을 발생시킬 수 있는 위험, 운영과 관련한 자료의 불충분이나 분석의 착오로 인한 사업 수익성 검토상의 매입가격 추정오류의 위험 등을 들 수 있음.  다만, 실제 위험 발생 가능성 및 그 결과에 대해 사전 분석을 통한 위험 최소화 방안을 마련하였고, 재산인수계약 및 임대차계약 체결 등에서 이러한 위험을 적극적으로 회피하도록 만전을 기할 계획임. 그럼에도 불구하고 추정의 오류가 있거나, 제반 사항의 변동으로 부동산 자산 매입관련 위험은 발생할 수 있음

1) 소유권(이용 및 처분의 권리) 제한의 위험

소유권의 하자로 인한 이용 및 처분의 제한 위험을 분석하기 위해 당해 회사는 법무법인 ㅇㅇ에게 법률 실사를 통하여 얻은 결과를 각종 제 계약에 반영하여 이러한 위험을 최소화하고자 하였습니다. 당해 회사는 ㅇㅇㅇ이 소유한 ㅇㅇㅇ ㅇㅇㅇㅇ에 위치한 부동산과 ㅇㅇㅇ가 소유한 ㅇㅇㅇ ㅇㅇㅇ에 위치한 부동산을 매매의 방식으로 취득하며, 취득시점에서의 기타 가압류, 가처분 등 부동산에 대한 모든 부담은 소유권 이전등기 이전에 말소된 상태에서 매입할 예정입니다.

그럼에도 불구하고 부동산 권리관계 및 이해관계자(채권자 등 제3자)의 이의 제기 등으로 인한 법률적 하자로 인하여 완전한 소유권의 이전 및 권리 행사에 제약을 받을 가능성은 존재함.

2) 매입가격 추정 오류의 위험

적정 매입가격 추정을 위해 ㅇㅇㅇㅇ감정평가법인에 대상물건의 감정평가를 의뢰하였으며, 동 결과를 바탕으로 적정 매입가격을 산출하였음.

1-2. 부동산 개발 위험관리

○ 부동산 개발기간 동안의 자산 운용과 관련하여 예측할 수 있는 위험으로는 다음과 같은 위험이 발생할 수 있음.

1) 건축허가의 위험

건축허가 취득의 지연 및 불가 위험요소로서 법적인 규제인 지구단위계획, 교통영향평가, 도시계획심의, 기타 ㅇㅇㅇ 도시계획 및 균형발전을 달성하기 위한 허가의 일시적 제한 등 본 부동산을 개발하기 위한 건축허가 위험요소들을 사전에 확인이 필요함.

당사는 이에 본 사업지가 위치한 xxxxxxx에서 다수의 xxxxx 설계 경험을 보유한 ㅇㅇ건축사사무소에 법적인 허가 규제 사항을 검토토록 했으며 xxxxx을 건축하기 위한 일반적인 허가 절차인 건축심의(디자인자문 포함), 건축허가 이외에는 과도한 법적인 규제 및 제한 사항이 없는 것으로 확인된바, 본 사업계획에 맞추어 부동산을 개발하기 위한 건축허가를 취득하는데 아무런 문제가 없음

또한, 예측 불가능한 위험으로 인한 허가 지연 및 사업계획 일정에 차질을 방지하기 위한 일환으로 건축허가와 관련된 업무를 조기 진행 예정.

2) 시공사의 잠재적 위험

당사는 존속기간 동안 시공 계약을 통한 개발사업의 목적물을 건설함에 있어 시공사의 자금경색, 파산 등의 이유로 공기를 제때 맞추지 못하거나 공사불능 상태에 빠지게 되면 회사의 배당수익이 하락할 위험이 있음.

이를 위해 이에 대한 준비금을 정하고 시공사로 하여금 이에 대한 보증을 제공하도록 할 것임. 그럼에도 불구하고 추정의 오류가 있거나, 제반 사항의 변동으로 부동산 자산 매입관련 위험은 발생할 수 있음.

3) 재해 등 불가항력에 대한 위험

투자부동산에 대한 대부분의 위험은 보험을 통하여 보장이 되지만 보험을 통하여 보장이 되지 않는 지진, 홍수 등 천재지변에 의해 개발중인 투자부동산이 일부, 혹은 전부가 손상되어 공기의 지연 및 영업비용이 늘어날 경우 수익에 직접적으로 영향을 미치게 되고 이에 따라 배당이 감소될 수 있음

1-3. 부동산 분양 위험관리

○ 당사는 회사의 존속기간이 x년으로 한정된 한시 법인으로써, 부동산 자산을 분양하여야 청산이 가능한 바,

○ 부동산 분양과 관련하여, 적기 분양의 가능성과 분양가액에 대한 위험이 존재함

- 즉, 사업기간내에 부동산 분양에 실패하거나 xxxx 준공 이후에도 미분양이 발생된다면, 사업계획서상의 배당 수익율을 달성하지 못할 가능성이 있음

- 당사가 제시한 배당수익률은 개발기간 중 부동산을 100% 분양한다는 가정하에 산출된 금액이긴 하나, 투자대상 부동산인 xxxxx이 현격한 시장가격의 변동 또는 적절한 매수자(수분양자)를 확보하지 못해, 개발완료 이후까지 미분양이 발생할 경우 저가 분양 가능성을 배제할 수는 없음

○ 이와 관련하여 당사는 존속기한 내 부동산을 100% 분양하기 위한 사전 매수자(수분양자) 확보 및 계획적이고 치밀한 분양 전략을 가지고 있음. 그럼에도 불구하고 부동산 분양이 원활하지 않을 경우 청산이 지연되거나 예상 배당수익률이 하락할 수 있음.

○ 따라서 경제 및 부동산시장을 상시적으로 모니터링하여 부동산 자산이 당초 계획하였던 당사의 수익률에 영향을 주지 않는 수준으로 분양될 수 있도록 만전을 기할 계획임.

1-4. 부동산자산 운용 위험관리

○ 부동산 보유 및 개발기간 동안의 자산 운영과 관련하여 예측할 수 있는 위험으로는 다음과 같은 위험이 발생할 수 있음.

당사는 존속기간 중 건물의 완공 및 분양을 통한 분양 수입을 확보하여 주요한 수입 재원으로 활용할 계획임. 따라서 매수자(수분양자)가 자금경색, 파산 등의 이유로 중도금과 잔금 등 분양대금을 제때 지급하지 못하거나 지급불능 상태에 빠지게 되어 원활한 수입 재원의 확보가 불가능할시 공기의 지연, 새로운 매수자(수분양자)의 확보, 재원 부족에 따른 추가 차입 등 운영 자산이 부족하거나 고갈되어 회사의 배당수익이 하락할 위험이 있음.

당사는 이에 시공사에 책임시공의 의무를 부과하여 분양률에 상관없이 건물의 완공을 책임지게 할 계획하며, 분양이 원활하지 않을시 발생되는 재원부족 부분에 대해 공사비의 일부를 준공 후 지급하는 조건 또는 준공이후 대물로 지급하는 방법 등 추가 비용을 최소화 할 수 있는 방안을 강구해 사업을 진행할 계획임.

또한, 개발사업 시 소요되는 차입금에 대한 이자율 상승으로 인해 배당률 하락이 발생할 수 있으며, 이에 따른 대응방안으로는 사업부동산의 조기분양을 통한 대출의 최소화 노력과 사업초기 금융사와의 대출 조건 협상을 통해 낮은 금리의 이자율로 소요재원을 차입할 수 있도록 진행 할 계획임.

1-5. 현금 및 국·공채의 운용 위험관리

○ 현금 및 국·공채의 운용규모를 최소화 할 계획이나 개발기간중 사내현금 유보금 발생 시 이를 재원으로 취득하는 국·공채를 보유하게 됨. 당사가 현금 및 국·공채 자산을 운용함에 있어서 직면하는 위험은 금리변동 위험임.

○ 즉, 현금 및 국·공채의 운용수익의 증감은 전반적인 경제상황 및 금융시장의 질적 변화, 정부의 재정 및 금융정책의 변화, 물가상승률 등에 따른 금리의 변동에 좌우될 것임.

○ 만약 금리가 큰 폭으로 하락할 경우, 당사의 운용수익이 감소하게 되어 실제 배당지급액에 부정적인 영향을 미칠 수 있음.

○ 따라서, 동 자산의 운용과 관련하여 대책이 필요한 바, 당사는 현금 및 국·공채의 운용방침을 이사회에서 결정하되, 운용원칙은 배당지급 의무를 성실히 수행할 수 있도록 안정성을 도모함과 동시에 수익률을 극대화하는 방향으로 추진할 계획임.

○ 또한 여유자금은 목표금리 이상으로 운용하고 주요 운용대상으로서 고정금리부 예금자산, 금리하락이 일정기간 예상될 때는 국·공채, 금리상승이 일정기간 예상될 때는 변동금리부 예금자산을 활용할 계획임.

2. 회사 경영 및 운영 위험 관리계획

2-1. 환금성 등 주식 위험 관련

○ 당사는 주주에게 회사의 안정적인 성장과 함께 존속기한 동안 비교적 높은 배당을 실시할 계획임.

○ 그러나 당사는 첫째, 원칙적으로 당사 주식의 환매가 제한되므로 이에 따른 환금성 위험과 둘째, 주식가치 하락에 따른 주주의 자본손실(Capital loss) 위험이 있음.

2-2. 유동성 관련 위험

○ 당사의 주식은 공모주식으로 상장될 예정이나, 비상장요건을 갖추는 경우 (부동산투자회사법 제14조의3 2항, 동법 시행령 제12조의2 에 대통령이 정한 주주의 30% 이상 인수시)에는 비상장 되어 유통될 예정임.

○ 본 주식에 대한 매수 수요가 충분하지 않을 경우, 기대하는 가격에 분양되기까지 장시간이 소요될 수 있으며, 단시일 내에 분양을 원하는 경우 기대하는 가격보다 낮은 가격으로 분양하게 될 위험이 있음.

○ 또한 전반적인 국가경제 및 부동산시장의 상황에 따라 보유자산의 가치가 하락하는 경우에는 주식의 가치는 액면가 이하로 하락할 수 있음.

○ 그리고 미분양으로 청산이 원활이 이루어지지 않아 주식 가치가 하락하는 경우에는 투자원금의 손실 가능성도 있음.

2-3. 대리인 및 이해상충위험 관련

○ 당사는 명목 회사(Paper Company)로서 자산의 운용 및 관리를 외부기관에 위탁하여야 하므로 이와 관련된 대리인 위험에 노출되어 있음.

○ 이들 위탁회사들은 성실하게 업무를 수행할 것으로 판단되나 역량 부족과 업무 태만이 나타날 경우 당사의 수익에 부정적인 영향을 줄 수 있으며, 독자적인 업무 및 이익창출 활동을 더 우선시 할 경우 당사와의 이해와 상충될 가능성이 있음.

○ 따라서, 이러한 대리인 위험을 방지하기 위해 정관에서 주주총회와 이사회의 권한과 기능을 강화하고, 내부통제 기준의 제정과 시행을 통하여 당사, 자산관리회사, 자산보관회사 및 일반사무관리 회사간 이해상충 소지를 줄일 계획임.

2-4. 제도변화 위험 관련

○ 당사는 2007년 7월 13일에 개정되어 2007년 10월 14일부터 시행되고 있는 부동산투자회사법에 의해 설립되고 개정법에 따르더라도 당사의 자산운용정책에 큰 변화를 가져올 수 있는 요인은 적음.

○ 추후 불가피하게 법 개정과 제도변화가 있을 경우를 상정, 자산을 효율적으로 운영하여 당초 계획하였던 사업의 수익률을 유지, 제고할 계획임.

Ⅵ. 재무계획

객관적이고 공정한 재무계획 수립을 위해 ㅇㅇ회계법인에 재무계획 수립 위탁을 의뢰하여 재무계획을 작성하였음

1. 사업성 분석 개요

○ 사업성분석 일반가정

추정기간 : 2007. 10. 01 ~ 2009. 12. 31 (2년 3개월)

회계연도	회계기간	비고
제 1기
제 2기
제 3기

정관상 회계연도가 6개월 기준으로 제3기 회계연도는 12개월로 변경할 예정

2. 투자금액 및 자금조달

(단위: 백만원)

구 분	내 역	금액	비 고
필요재원 (투자금액)	토지대
	공사비
	분양경비
	제세공과금
	제반수수료
	금융비용
	기타비용
	법인세비용
	계
자금조달	자기자본
	타인자본
	분양수입금
	계

3. 자금조달 계획

가. 자본금 조달 계획

구분	총 자본금	설립자본금	유상증자
자본규모

(단위 : 백만원)

나. 차입금 조달 계획

차입한도	차입예정금액	이자율	취급수수료	상환조건

(단위 : 백만원)

3) 실사업 진행시 장기차입 이자율은 CD3M+2% 금리

다. 분양수입 추정

○ 분양가격 가정                                 (단위 : 만원/3.3㎡ VAT 별도)

층수	xxxxxxxx			xxxxxxxx
B1F
1F
2F
3F
4F
5F
6F
7F
8F
9F
10F
11F
12F
13F
14F
15F

○ 분양대금 납입 계획

xxxxxxx			xxxx
구분	납입시기	납입비율	구분	납입시기	납입비율
계약금			계약금
중도금 1차			중도금 1차
중도금 2차			중도금 2차
잔금			잔금

※ ㅇㅇㅇ xxxx과 ㅇㅇㅇ xxxx 동일 조건임

○ 분양스케줄 가정

일자	xxxxxx		xxxxxx
08년 00월
08년 00월
08년 00월
08년 00월
08년 00월
08년 00월
08년 00월
08년 00월
08년 00월
08년 00월
계

○ 예상 분양수입

(단위 : 백만원/3.3㎡ VAT 별도)

구분	합계	1기	2기	3기
xxxxxxxx
xxxxxxxx
총 분양금액

4. 영업비용 추정

가. 토지대

구분	합계	ㅇㅇㅇ	ㅇㅇㅇ	내역
부동산매매가
철거비용
취득세제금
재산세
기타비용
계

(단위 : 백만원)

나. 공사비

구분		합계	ㅇㅇㅇ	ㅇㅇㅇ	내역
직접공사비
간접공사비
	설계비
	감리비
	부동산실사비
	S/H건립비
	측량비
	지질조사비
계

(단위 : 백만원)

다. 분양경비

(단위 : 백만원)

구분	합계	ㅇㅇㅇ	ㅇㅇㅇ	내역
S/H 운영비
분양대행수수료
광고홍보비
매입세액불공제
계

라. 제세공과금

(단위 : 백만원)

구분	합계	ㅇㅇㅇ	ㅇㅇㅇ	내역
건축물취등록세
인입분담금
교통유발부담금
기반시설부담금
계

마. 제반수수료

(단위 : 백만원)

구분	합계	ㅇㅇㅇ	ㅇㅇㅇ	내역
자산관리수수료
자산보관수수료
사무관리수수료
개발·매입수수료
매각수수료
성과수수료
사업권인수비용
계

4) 자산관리회사에 성과보수로 일부 지급 후 남은 금액 주주배당

바. 금융비용

(단위 : 백만원)

구분	금액	내역
장기차입금 이자
단기차입금 이자
취급수수료
차입관련 비용
계

사. 기타비용 : ㅇㅇㅇㅇ백만원 (예비비, 회계감사비, 창업비, 주식발행비용)

5. 영업외 손익 추정

○ 이자수익 - 전월말 현금잔액에 연 3%의 이자율 적용

6. 법인세 비용 추정

※ 상법상 배당가능이익의 90%이상을 배당하므로 배당소득공제 감안 법인세 추정 (당기 감가상각충당금액 만큼 초과 배당 실시)

7. 사업성 분석 결과

가. 회사의 현금흐름 및 내부수익율(IRR on Project)

(단위 : 백만원)

구분
	1기	2기	3기
영업활동 현금흐름
투자활동 현금흐름
재무활동 현금흐름
순 현금흐름
Project IRR	ㅇㅇ.ㅇㅇ%

나. 주주의 현금흐름과 자기자본수익률(IRR on Equity) 및 이익배당률

(단위: 백만원)

회계 연도	CASE①			CASE②
	현금흐름	배당률	연환산 배당률	현금흐름	배당률	연환산 배당률
1기
2기
3기
합 계
ROE(주주수익률)	%			%

5) 사업계획상 회계 가정을 반영한 모델

6) 사업계획상 회계 가정 영업비용중 성과수수료 ㅇㅇ%를 자산관리회사에 성과 보수로 지급 후 남은 금액을 주주배당에 반영한 모델

[3년간 추정 재무제표]

○ 3년간 추정대차대조표

(단위 : 백만원)

구분
	1기	2기	3기
유동자산
현금및현금성자산
선급부가세
분양미수금
용지
미완성주택
자산총계
유동부채
미지급비용
미지급금
분양선수금
미지급법인세
미지급배당금
부가세예수금
단기차입금
고정부채
장기차입금
부채총계
자본금
이익잉여금
미처분이익잉여금
자본조정
주식할인발행차금
자본총계
부채 및 자본총계

○ 3년간 추정손익계산서

(단위 : 백만원)

구 분	합 계
		1기	2기	3기
영업수익
분양수익
영업비용
분양원가
분양경비
매각수수료
회계감사비
예비비
창업비
자산관리수수료
자산보관수수료
사무관리수수료
성과수수료
영업이익
영업외수익
이자수익
영업외비용
이자비용(단기차입금)
법인세비용차감전순이익
법인세비용
당기순이익

○ 3년간 추정현금흐름표

(단위 : 백만원)

구 분	합 계
		1기	2기	3기
영업활동 현금흐름
현금유입
분양수익
이자수익
매출부가가치세
부가가치세환급
현금유출
S/H 운영비
분양대행수수료
광고홍보비
매각수수료
차입관련비용
회계감사비
예비비
창업비
건설자금이자
자산관리수수료
자산보관수수료
사무관리수수료
성과수수료
매입부가가치세
부가가치세납부
단기차입금 이자비용
법인세납부액
투자활동 현금흐름
현금유입
현금유출
부동산취득비용
공사비
건물취등록세
설계감리비
부동산실사비용
S/H 건립비
측량비
지질조사비
사업권관련비용
개발·매입수수료
분담금 및 부담금
재무활동 현금흐름
현금유입
자본금 출자
장기차입금의 차입
단기차입금의 차입
현금유출
자본금 반환(청산배당의 지급)
주식발행비용
장기차입금 상환
단기차입금 상환
운영배당금의 지급
순현금흐름
기초현금
기말현금

Ⅶ. 공사시공 등 외부용역에 관한 사항

구 분	xxxxxxx	xxxxxxx	비고
시 공
설 계
감 리
분 양
철 거

1. 관련 용역사

평가 항목	세부 평가 항목	비고
기 여 도	토지, 부동산의 발굴 또는 소개
	초기 사업비용 대여
	초기 사업 참여 및 자문
용역능력	업계순위
	사업실적
	유사상품 실적
	책임준공 여부
경영상태	자 본 금
	부채비율
	신용등급
	지급보증 가능여부
용역보수	보수의 적정성
	보수대비 품질의 수준
	투입인원
계약조건	용역업무의 범위 적정성
	용역비 지급 적정성
	용역비 지불조건(대물, 외상공사등)
	용역비 지급 시기

2. 용역사 선정 기준

○ 용역사 선정 방법

내부투자심사위원회를 구성하여 해당 용역업무의 적격성, 전문성, 차별성과 계약조건, 용역비용 및 사업 참여기여도 등을 객관적으로 판단하여 적격업체를 최종선정

Ⅷ. 기타 그밖에 투자자를 보호하기 위해 필요한 사항

○ 설명의무(Product Guidance) 강화

판매회사로 하여금 투자자에게 당 회사의 주식 판매 시, 상품의 내용과 투자 위험을 설명하여 투자자의 이해를 돕도록 함.

○ 공시 및 보고 의무 준수

일반사무관리회사로 하여금 당 회사 관련 주요 정보를 투자자에게 적기에 공시토록 하여 투자자의 의사결정에 참고가 되도록 함.

또한 분기별로 국토해양부에 영업보고 의무를 철저히 준수토록 하여 당 회사의 경영현황을 공개하고, 보고서를 자산관리회사 및 일반사무관리회사에 비치토록 하여 투자자의 열람에 제공토록 함

○ 기타 투자자를 보호하기 위해 관련 법령에서 정하는 의무를 다하도록 함